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読者発!「親の負動産」私はこうしました!【どうする?親の“負”動産】
コロナ禍は「価値ある不動産」にも変化をもたらす可能性があるものの、劇的に変わるかどうかは、現段階では予測不可能。そこで今回は、読者から寄せられた「親の負動産」体験エピソードをご紹介。
<負動産対策編>親の家、あるある疑問Q&A 【どうする?親の“負”動産】
相続・不動産コンサルタント 藤戸康雄さん
Q.親が、賃貸併用住宅への建て替えをすすめられているよう…
A.ローン返済額が賃料収入を上回る危険もあるので慎重に
「確かに相続税の面では有効ですが、多額の借金を抱えて建てるのなら要注意。築年数とともに入居希望者が減り、家賃が下がるのが一般的。家賃保証にしても、空室が目立つようになれば、不動産会社は家賃の値下げを要求してきますし、応じなければ契約が切られることもあります。家賃収入がローン返済額を下回り、赤字経営に陥れば、物件を手放すことになりかねません。ここは慎重に判断を」。
Q.親が認知症だと家の売買はできないって本当?
A.家族信託制度を利用して備えるのも手です
「これは、遺言または信託契約によって、財産を家族の誰かの名義に移し、運用や管理は任せつつ、その財産から得られる利益は自分または自分が指定する第三者に得させるというもの。本人が認知症になってからでないと財産管理できない成年後見制度と異なり、本人が元気なうちから信託契約を結べます。また、成年後見制度だと、不動産売却など本人の財産処分をする際は家庭裁判所の許可を得る必要がありますが、家族信託なら、契約内容に含めておけば可能。ただ、比較的新しい制度なので、弁護士や司法書士でも詳しい人が少ない分野。信頼できる専門家を探すことから始めましょう」。
Q.更地にするより空き家のままにしておくほうが有利と聞くけど
A.空き家対策の法律ができ、そうとはいえなくなりました
「長年放置していれば、家は朽ち果て、倒壊や火災、防犯面での心配などが生じ、近所にも迷惑がかかります。月に一度は風を通すなどし、最低限の維持管理はしておいたほうがいい。行き来がむずかしいなら、地元の不動産管理会社に頼むのも手。費用は月数千円程度だと思います」。
また、’15年に施行された、空き家対策のための特別措置法により、自治体が、倒壊や衛生上有害になるおそれがある空き家を、「特定空き家」に指定することができるように。そうなると、固定資産税が増えたり、強制撤去されて費用を請求されてしまうなどの危険性も。
Q.もし、困ったら誰に相談したらいい?
A.単なる不動産仲介業者よりもコンサルティング主体の専門家に
「公認不動産コンサルティングマスターのような、コンサルティング料をとる専門家は、アドバイス内容に大きな責任が伴うため、顧客の利益を最優先した提言を行ってくれます。お金を払ってこそ有益な情報が手に入るのだと認識してほしいですね。また、その情報を自分でも調べるなど、主体性をもって臨むことも大切です」。
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